Audit : Projek Pembangunan Dan Pengindahan Tebing Sungai Kelantan Tidak Memuaskan

PROJEK PEMBANGUNAN DAN PENGINDAHAN TEBING SUNGAI KELANTAN 

Pengauditan dijalankan bagi menilai sama ada Projek PTSK telah dirancang dan dipantau pelaksanaannya untuk memastikan objektif projek usaha sama yang ditetapkan tercapai. 

Pengauditan ini meliputi aspek perancangan, pelaksanaan dan pemantauan terhadap Projek PTSK. Semakan telah dilakukan terhadap dokumen dan fail yang berkaitan di Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN), Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu dan Syarikat Liziz Standaco Sdn. Bhd. Di samping itu, temu bual dengan pegawai yang terlibat serta lawatan ke tapak projek di Zon B dan Zon D juga telah dilakukan. Pandangan Penasihat Undang-undang Kerajaan Negeri juga diminta berkaitan perjanjian projek. 

Pengauditan yang dijalankan antara bulan September hingga Disember 2011 mendapati pengurusan Projek PTSK adalah tidak memuaskan kerana terdapat beberapa kelemahan seperti yang dijelaskan dalam perenggan-perenggan berikut. Secara ringkasnya kelemahan yang ditemui adalah seperti di bawah: 

• Syarikat gagal memberikan sumbangan kepada Kerajaan seperti mana dalam perjanjian. 
• Kemajuan projek tidak mengikut Jadual Pelaksanaan. 
• Pindah milik tanah dibuat kepada Syarikat dan sebahagian tanah dicagarkan kepada bank. 
• Bon jaminan pelaksanaan tidak diserahkan oleh Syarikat. 
• Perancangan yang bergantung sepenuhnya kepada Syarikat serta tiada kajian terperinci dan penilaian projek. 

Sumbangan Kepada Kerajaan Negeri 

Komponen Sumbangan Kepada Kerajaan Negeri 

a. Projek usaha sama dijalankan berdasarkan konsep memberikan keuntungan kepada kedua-dua belah pihak iaitu Syarikat dan Kerajaan Negeri. Mengikut Perjanjian Projek, Kerajaan Negeri akan menyerahkan tanah seluas tidak melebihi 1,000 ekar secara pajakan selama 99 tahun dan Syarikat bersetuju memberikan sumbangan seperti berikut:

 

i. Sebuah masjid bernilai RM20 juta. 

ii. Sebuah jambatan baru (Kg. Cina – Palekbang) bernilai RM150 juta. 

iii. Sebuah jambatan berkembar (Jambatan Sultan Yahya Petra) atau gantian wang tunai setara kos semasa yang akan ditentukan oleh JKR. 

iv. Sebuah stadium tertutup wanita bernilai RM25 juta. 

v. Tabungan untuk Skim Perumahan Kos Rendah bernilai RM15 juta. 

vi. Menyediakan tanah seluas 25 ekar di sebelah kiri dan kanan Jambatan Sultan Yahya Petra. 

vii. Sumbangan sagu hati dan gerai kepada petani. 

viii. Lain-lain sumbangan selain daripada di atas akan diputuskan oleh kedua pihak atas persetujuan bersama dari semasa ke semasa. 

b. Semakan Audit mendapati sehingga bulan Disember 2011, Syarikat belum melaksanakan komponen projek fizikal iaitu masjid, stadium tertutup wanita, penyerahan tanah seluas 13 ekar di sebelah kiri Jambatan Sultan Yahya Petra dan Jambatan Baru (Kg. Cina – Palekbang). Komponen bukan fizikal yang masih belum diserahkan ialah wang tunai bersamaan nilaian JKR bagi pembinaan Jambatan Berkembar Sultan Yahya Petra berjumlah RM90 juta (jambatan tersebut telah dibina oleh Kerajaan Persekutuan) dan Tabung Skim Perumahan Kos Rendah berjumlah RM12 juta. 

Pelaksanaan Projek Tidak Mengikut Jadual 

a. Kedudukan Semasa Projek 

i. Berdasarkan Jadual Pelaksanaan Projek di dalam Perjanjian, tempoh pelaksanaan projek adalah selama 12 tahun bermula tahun 2003 sehingga tahun 2015 seperti Jadual 2.2. Lawatan Audit ke tapak projek di Zon B dan D pada bulan November 2011 mendapati Syarikat telah menyiapkan kemudahan asas dan infrastruktur iaitu retaining wall sepanjang 4.6 km, esplanade sepanjang 1.5 km, terminal bas sementara, jalan keluar masuk, bangunan hypermarket TESCO dan 142 unit rumah kedai 3 tingkat.Berdasarkan Jadual Pelaksanaan Projek, kesemua kerja pembinaan termasuk komponen sumbangan perlu selesai dilaksanakan pada tahun 2007 kecuali kerja-kerja pembinaan lain. 

ii. Bagaimanapun, Syarikat masih belum melaksanakan sebahagian besar projek yang dirancang walaupun tempoh pelaksanaan projek hanya berbaki 3 tahun iaitu sehingga tahun 2015. Sehingga Mac 2012 kerja pembinaan masjid, stadium dan jambatan masih belum dimulakan walaupun mengikut Jadual Pelaksanaan Projek ia sepatutnya siap pada tahun 2005 dan 2007. Pembangunan projek banyak tertumpu di Zon D seperti Rajah 2.3 dan Gambar 2.1 manakala projek di Zon A, B dan C masih belum dimulakan. 

 

iii. Pihak Syarikat memaklumkan antara sebab kelewatan projek ialah:

• Kos bahan mentah meningkat. 
• Pembangunan projek banyak melibatkan kos infrastruktur yang tidak menghasilkan keuntungan kepada Syarikat. 
• Pengambilan balik tanah di Zon B untuk projek tebatan banjir seluas 9.83 ekar menyebabkan Syarikat tidak dapat menjana hasil kerana tanah di kawasan tersebut strategik dan bernilai tinggi.

b. Kedudukan Semasa Projek Mengikut Zon Pembangunan

i. Pembangunan Zon D

Pembangunan Zon D (TESCO ke Kg. Pintu Geng) seperti di Rajah 2.4 serta Gambar 2.2 hingga Gambar 2.5 meliputi kawasan seluas 283.33 ekar yang terdiri daripada bangunan komersial dan kemudahan awam. Lawatan Audit pada bulan November 2011 mendapati pembangunan projek hanya bertumpu di zon ini yang terdiri daripada komponen projek berserta kemudahan asas seperti berikut:

• Retaining wall sepanjang 4.5 km; 
• LaluanLaluan pejalan kaki (esplanade) sepanjang 1.5 km; 
• Terminal bas sementara; 
• Jalan keluar masuk utama (JKR 10); 
• Bangunan hypermarket TESCO; dan 
• Rumah kedai 3 tingkat sebanyak 142 unit.

Bagaimanapun komponen sumbangan yang sepatutnya dibina di Zon D iaitu masjid bernilai RM20 juta belum dimulakan pembinaan walaupun berdasarkan jadual pelaksanaan ia sepatutnya siap pada bulan November 2005. Syarikat juga belum menyediakan 130 buah gerai untuk petani yang dianggarkan bernilai RM5.2 juta. Manakala penyediaan tanah di sebelah kiri Jambatan Sultan Yahya Petra seluas 13 ekar bernilai RM46.11 juta telah siap ditebus guna tetapi masih belum diserahkan kepada Kerajaan Negeri.

 

ii. Pembangunan Zon B

Pembangunan Zon B (Istana Kota Lama ke Kg. Cina) meliputi kawasan seluas 56.03 ekar yang terdiri daripada perumahan dan kemudahan awam. Lawatan Audit mendapati pembangunan yang telah dilaksanakan di zon ini hanya meliputi infrastruktur iaitu retaining wall dan tebus guna tanah bagi penyediaan tapak istana seluas 11.76 ekar yang bernilai RM41 juta telah diserahkan kepada Kerajaan Negeri.

iii. Pembangunan Zon A Dan C

Pembangunan Zon A (Kg. Tikat ke Pulau Jerami) meliputi kawasan seluas 33.11 ekar yang terdiri daripada perumahan dan kawasan rekreasi. Manakala pembangunan Zon C (Kg. Laut, Tumpat) meliputi kawasan seluas 344.34 ekar yang terdiri daripada bangunan komersial dan rekreasi. Semakan Audit mendapati pembangunan di Zon A dan C belum dijalankan lagi termasuk komponen sumbangan iaitu Jambatan Kg. Cina-Palekbang (Zon A) dan stadium tertutup wanita (Zon C).

Status Komponen Sumbangan Syarikat

a. Semakan Audit mendapati komponen sumbangan berjumlah RM45.68 juta telah diserahkan kepada Kerajaan Negeri. Sehingga Disember 2011 status sumbangan adalah seperti berikut:

i. Berdasarkan perjanjian, bayaran bulanan Tabung Skim Perumahan Kos Rendah yang pertama sejumlah RM1 juta perlu dijelaskan dalam tempoh 18 bulan dari tarikh bermulanya projek pembinaan iaitu pada Januari 2005. Manakala bayaran terakhir perlu dijelaskan pada bulan Mac 2006. Sehingga bulan Disember 2011 Syarikat hanya membayar sejumlah RM3 juta atau 20% daripada keseluruhan sumbangan Tabung Skim Perumahan Kos Rendah yang berjumlah RM15 juta. Bayaran pertama berjumlah RM1 juta telah diserahkan pada bulan Januari 2009 manakala bayaran RM2 juta dijelaskan pada bulan Julai 2009.

ii. Mengikut perjanjian, Syarikat perlu menyerahkan tanah seluas 25 ekar selepas tanah dikosongkan dan selesai ditebus guna di kedua-dua belah Jambatan Sultan Yahya Petra. Syarikat telah menyerahkan dan memindah milik tanah kepada Kerajaan Negeri seluas 11.77 ekar yang bernilai RM41 juta pada 18 Julai 2011, manakala tanah seluas 13.23 ekar yang bernilai RM46 juta di sebelah kiri Jambatan Sultan Yahya Petra belum diserahkan kepada Kerajaan Negeri.

iii. Mengikut Perjanjian Projek Jadual 6, Syarikat perlu memberi sumbangan kepada 134 petani selama 3 tahun berjumlah RM1.98 juta. Selain itu, Syarikat akan membina dan menyediakan gerai perniagaan kepada petani. Bagi petani yang tidak mahu berniaga, gerai yang disediakan akan diberi sewa dan hasil sewaan akan diserahkan kepada petani. Semakan Audit mendapati Syarikat telah membuat bayaran kepada 134 orang petani yang telah menerima bayaran antara RM100 hingga RM900 sebulan selama 3 tahun berjumlah RM1.68 juta.

b. Ringkasan kedudukan komponen sumbangan adalah seperti Jadual 2.3. Maklum balas daripada UPEN bertarikh 22 Mei 2012 menyatakan, selain daripada sumbangan yang disebut di dalam Perjanjian, terdapat juga beberapa sumbangan tidak langsung kesan daripada projek ini kepada ekonomi dan rakyat Negeri Kelantan. Antaranya ialah hasil premium dan cukai tanah, cukai bandar, terminal bas sementara, pertambahan peluang pekerjaan, pertumbuhan perniagaan, pertambahan peluang pendidikan serta sebagai kawasan tarikan pelancongan.

Penilaian Semula Jumlah Sumbangan Syarikat Kepada Kerajaan Negeri

a. Mengikut Perjanjian Projek, Kerajaan Negeri akan menerima komponen sumbangan berbentuk fizikal dan bukan fizikal berjumlah RM389.09 juta daripada Syarikat sebagai balasan menyerahkan tanah seluas lebih kurang 1,000 ekar. Bagaimanapun keluasan sebenar tanah yang boleh diserahkan kepada Syarikat hanyalah seluas 716.8 ekar. Mesyuarat MMK pada 2 Julai 2009 membuat keputusan supaya UPEN mengambil langkah mengurangkan kawasan projek daripada 1,000 ekar kepada 716.8 ekar. Selain itu, pihak UPEN juga diminta untuk menilai semula sumbangan Syarikat kepada Kerajaan Negeri berkaitan dengan pengurangan kawasan projek tersebut serta membuat rundingan lanjut.

b. Berdasarkan penilaian harga semasa, nilai tanah yang telah diserahkan kepada Syarikat seluas 716.8 ekar adalah RM318.29 juta. Butiran lanjut nilai tanah adalah seperti Jadual 2.4.

Berdasarkan penilaian semasa harga tanah, pihak UPEN telah mengemukakan cadangan alternatif penyelesaian untuk pertimbangan MMK seperti Jadual 2.5. Bagaimanapun, Kerajaan Negeri melalui MMK pada 7 September 2011 telah membuat keputusan untuk melantik firma audit swasta dengan kos perkhidmatan sejumlah RM37,100 bagi tujuan menilai semula jumlah sumbangan yang sepatutnya diterima oleh Kerajaan Negeri. Laporan firma audit swasta telah diterima oleh Kerajaan Negeri pada bulan April 2012. Pihak Audit telah meminta laporan tersebut secara rasmi pada 15 April 2012 tetapi sehingga kini belum menerima jawapan.

 

Pada pendapat Audit, pihak Kerajaan Negeri dan Syarikat perlu menyelesaikan segera masalah pengurangan keluasan tanah yang diserahkan kepada Syarikat dan penilaian semula sumbangan kepada Kerajaan kerana melibatkan pindaan perjanjian dan tempoh perjanjian tamat pada tahun 2015.

Kepentingan Kerajaan Negeri Tidak Dilindungi

Pindah Milik Tanah Kepada Syarikat

a. Artikel 5 Perjanjian Projek menyatakan sekiranya pindah milik tanah diperlukan oleh Syarikat bagi pembangunan Projek, Perbadanan Menteri Besar hendaklah membantu Syarikat memperoleh hak milik tanah dan Kerajaan Negeri hendaklah memindah milik tanah tersebut kepada Syarikat. Semakan Audit mendapati tanah seluas 716.8 ekar telah dipindah milik tanpa sekatan kepada Syarikat antara tahun 2003 hingga 2009. Senarai tanah yang telah dipindah milik kepada Syarikat adalah seperti Jadual 2.6. Bagaimanapun, bagi menjamin kepentingan Kerajaan Negeri, pindah milik tanah sepatutnya dibuat selepas Syarikat menyelesaikan projek terutama sumbangan kepada Kerajaan.

 

b. Keputusan membenarkan pindah milik tanah kepada Syarikat pemaju ini telah dibuat dalam Mesyuarat Jawatankuasa Pemandu PTSK 1/2002 yang dipengerusikan oleh Timbalan Menteri Besar. Pemilikan tanah tanpa sekatan kepada Syarikat merupakan satu risiko kepada Kerajaan sekiranya projek tersebut tidak disiapkan sebagaimana perjanjian.

c. Mesyuarat Jawatankuasa Pemandu PTSK telah bersetuju tanah yang telah diberi milik boleh dicagarkan kepada mana-mana institusi kewangan setelah mendapat perakuan daripada Jawatankuasa sebelum diangkat kepada MMK bagi mendapat pertimbangan dan kelulusan. Semakan Audit mendapati Syarikat telah mencagarkan tanah seluas 13.52 ekar untuk mendapat pinjaman RM75 juta daripada institusi kewangan untuk membiayai kos projek pembangunan. Cagaran tanah untuk tujuan pinjaman mendatangkan risiko kepada Kerajaan sekiranya pinjaman tidak dapat dijelaskan.

d. Tanah seluas 9.83 ekar dalam Zon A dan Zon B telah terlibat dalam pengambilan balik tanah bagi Projek Rancangan Tebatan Banjir Lembangan Sungai Kelantan. Syarikat telah dibayar pampasan RM4.07 juta oleh Kerajaan Persekutuan yang sepatutnya diterima oleh Kerajaan Negeri sekiranya tanah tersebut tidak dipindah milik.

Bon Jaminan Pelaksanaan Tidak Diserahkan

Berdasarkan Klausa 7.18 Perjanjian Projek, Syarikat hendaklah menyerahkan Bon Jaminan Pelaksanaan kepada Kerajaan Negeri dalam tempoh 3 bulan dari tarikh perjanjian ditandatangani bagi tujuan melindungi kepentingan Kerajaan Negeri ke atas tanah sekiranya projek tersebut tidak dapat disempurnakan oleh Syarikat. Semakan Audit mendapati bon jaminan pelaksanaan sebanyak 5% atau RM15.91 juta daripada nilai tanah RM318.29 juta yang dipindah milik tidak diserahkan oleh Syarikat.

Pihak Audit dimaklumkan perkara ini berlaku kerana pihak UPEN tidak menyedari mengenai klausa tersebut dalam perjanjian. Bagaimanapun sehingga kini surat tuntutan bon jaminan pelaksanaan kepada Syarikat belum dikeluarkan oleh pihak UPEN. Pada pendapat Audit, penukaran hak milik tanah kepada Syarikat dan tanah dicagarkan kepada bank serta bon jaminan pelaksanaan tidak diserahkan sepatutnya tidak berlaku kerana boleh mengundang risiko yang tinggi kepada Kerajaan.

Penilaian Terhadap Cadangan Projek PTSK

Projek PTSK melibatkan pembangunan dan pengindahan di tebing Sungai Kelantan yang melibatkan kos lebih kurang RM2 bilion. Antara komponen projek yang akan dimajukan ialah projek perumahan, taman rekreasi, pusat peranginan, hotel, kemudahan marina dan pusat air, taman awam dan jambatan merentangi Sungai Kelantan di Kampung Cina. Projek ini dicadangkan oleh pihak Syarikat melalui usaha sama dengan Kerajaan Negeri. Untuk melaksanakan projek usaha sama ini Kerajaan Negeri sepatutnya melantik pakar untuk membuat penilaian projek sama ada viable atau tidak dan kepentingan rakyat terjamin kerana Kerajaan akan memberi tanah seluas lebih kurang 1,000 ekar yang bernilai RM657 juta. Pihak Audit mendapati tiada kajian terperinci dibuat oleh pakar untuk menilai kemampuan syarikat dari segi kewangan dan prestasi, kemampuan Syarikat melaksanakan projek serta keluasan sebenar tapak projek yang akan diberi.

Berdasarkan kertas cadangan UPEN yang diangkat untuk kelulusan MMK, didapati Jawatankuasa Teknikal yang dilantik hanya membuat penilaian biasa berdasarkan pandangan Jabatan Teknikal seperti Jabatan Pengairan dan Saliran, Jabatan Alam Sekitar serta Jabatan Perancangan Bandar dan Desa. Penilaian yang dibuat adalah berkaitan dengan tapak projek dan kesan kepada alam sekitar.

Mesyuarat MMK pada 19 Jun 2002 telah meluluskan projek ini berdasarkan pandangan dan mengesyorkan melalui Kertas Cadangan yang dikemukakan oleh UPEN. Kegagalan Kerajaan Negeri membuat penilaian dan tidak mendapat maklumat terperinci berkenaan kemampuan dan kedudukan kewangan sebenar Syarikat menyebabkan pelaksanaan projek ini tidak mengikut jadual dan sebahagian besar komponen sumbangan tidak dapat diserahkan mengikut jadual dalam perjanjian. Pada pendapat Audit, penilaian yang dilakukan oleh Kerajaan Negeri adalah tidak menyeluruh kerana tidak meliputi kajian terhadap keupayaan Syarikat, keluasan sebenar tapak projek dan keuntungan kepada Kerajaan Negeri.

SYOR AUDIT

Berdasarkan kelemahan yang ditemui, pihak Audit mengesyorkan Kerajaan Negeri/Unit Perancang Ekonomi Negeri Kelantan mengambil tindakan seperti berikut:

• Membuat penilaian terhadap sumbangan Syarikat kepada Kerajaan Negeri.

• Penilaian hendaklah berdasarkan nilaian tanah semasa dan kemudahan-kemudahan yang disediakan oleh pihak Syarikat. 

• Setiap projek usaha sama perlu dikaji dengan teliti oleh pakar dan Agensi Kerajaan Negeri dilantik untuk mengurus dan memantau pelaksanaan projek. 

• Pihak UPEN perlu mengambil tindakan segera untuk memastikan Syarikat menyerahkan bon jaminan pelaksanaan sebagaimana dalam perjanjian. 

• Pihak Kerajaan Negeri perlu meneliti setiap terma dalam perjanjian usaha sama dengan terperinci supaya kepentingan Kerajaan dan rakyat terjamin. - Laporan Ketua Audit Negara. Laporan Audit diatas juga sebahagiannya mengesahkan luahan kesengsaraan hati penduduk di Lembah Sireh pada rakaman video dibawah:  -Sumber - Gelombangkick